Принимаем квартиру в новостройке

Принять новую квартиру в новостройке непросто, особенно, если вы сталкиваетесь с этим впервые. На этапе проверки, прежде чем подписать акт приема-передачи квартиры, нужно тщательно проверить документы, качество строительных работ и отделки, чтобы указать застройщику на недостатки — в этом случае он обязан устранить их своими силами. После подписания акта исправлять дефекты вас придется самостоятельно.

Ждите приглашения

Застройщик извещает покупателя о готовности объекта, датах выдачи ключей и подписании актов приемки квартир.

Срок завершения строительства указан в договоре долевого участия — застройщик обязан известить вас не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока, если у него не получается завершить работу вовремя.

Введение объекта в эксплуатацию и выдача ключей — разные понятия. Вы сможете заселиться в квартиру только после того, как дом примет госкомиссия.

Период передачи ключей от застройщика покупателю прописан в договоре, и у разных компаний он отличается. В среднем, собственники получают ключи в течение 4–6 месяцев с момента разрешения ввода дома в эксплуатацию.

Проверьте документы

Перед личным осмотром помещения дольщикам необходимо сверить документы в офисе застройщика. Если все дольщики квартиры не могут присутствовать лично, они могут отправить вместо себя другого человека с нотариально заверенной доверенностью.

Будьте внимательны — нечистый на руку застройщик может предложить подписать акт приема тут же, в офисе, ведь так «гораздо быстрее и удобнее, и никуда мотаться не придется». Ни в коем случае не соглашайтесь на подобные предложения — подписав акт приема, вы уже не сможете выставить застройщику претензий и вам придется устранять недочеты за свой счет.

Проверьте, есть ли у дома почтовый адрес и разрешение на ввод в эксплуатацию.

Помните, что обязанности есть не только у застройщика — дольщик также обязан в течение двух месяцев подписать акт о приеме квартиры при отсутствии серьезных нарушений. В случае неподписания договора покупателем, застройщик имеет право в одностороннем порядке передать квартиру собственнику — до этого, конечно, лучше не доводить.

Помня о двух месяцах, отведенных на приемку квартиры, не попадитесь на еще одну хитрую уловку нечестных застройщиков. Когда заведомо известно, что качество строительных работ низкое, и собственник наверняка откажется сразу принять квартиру, в ход идет следующий сценарий. Вас уведомляют о большой очереди на приемку и записывают «месяца через два с половиной». По прошествии законного срока квартиру передают вам без вашего участия, со всеми дефектами и недоделками.

Подготовьтесь

На осмотр квартиры необходимо записаться заранее, связавшись с застройщиком по контактам, указанным в извещении.

По возможности, договаривайтесь о встрече в светлое время суток — оценить состояние квартиры при дневном свете значительно проще.

Собираясь на осмотр, в первую очередь возьмите с собой документ, удостоверяющий личность и договор долевого участия. Если у вас не получается лично осмотреть квартиру, ваши интересы может представлять другой человек. В таком случае необходима доверенность, заверенная нотариусом.

Помимо паспорта и договора вам пригодятся:

Фонарик. Поможет тщательно осмотреть все углы.
Блокнот, ручка, мел, смываемый маркер, бумажный скотч. Записывайте в блокноте все недочеты, чтобы потом их внести в дефектный акт. Не надейтесь на память — пишите на бумаге все, даже самые мелкие недоделки. На приклеенном скотче можно оставить заметки для строителей, а мелом и маркером — обвести неровность на стене или сколы на стеклопакете.
Лампочка, свеча, лист бумаги или недорогой электроприбор. Проверьте работоспособность всех установленных в помещении цоколей, поочередно вкручивая в них лампочку. Чтобы проверить розетки, возьмите с собой фен или электробритву, но не зарядку с телефоном.
Лазерный дальномер, уровень, правило (в качестве замены правилу можно взять нитку с грузиком). Дальномером измерьте площадь всех помещений и сверьте данные с указанными в договоре — они должны полностью совпадать. С помощью уровня можно проверить ровность стен и пола, а правилом или грузиком на нитке — отклонение стен по вертикали (согласно СНиПам, отклонение по вертикальности не должно быть более 5 мм при кладке под расшивку и не более 7 мм при кладке под штукатурку).

Это минимальный набор предметов, которые пригодятся вам при приемке квартиры. Что касается спецтехники, можно также взять в аренду более профессиональное оборудование — лазерный построитель плоскостей, тепловизор, дозиметр-радиометр и газоанализатор для проверки уровня аммиака.

Скооперируйтесь с соседями

В ожидании сдачи квартир, познакомьтесь с соседями поближе, хотя бы заочно.

В соцсетях можно найти сообщества дольщиков компании или даже конкретного ЖК. Участники групп собирают и публикуют информацию о недочетах и недоделках, которые уже были выявлены в ходе строительства этой или предыдущих очередей. Слабые места застройщика чаще всего проявляются в каждом новом объекте, поэтому можно подготовиться заранее и начать осмотр именно с них.

Также дружба с соседями полезна, если обнаружатся серьезные недоделки в местах общественного пользования или неисправности лифта — скооперировавшись с ними, напишите коллективную претензию.

Если вы сомневаетесь в собственной компетентности, внимательности и профессионализме — обратитесь в конторы, которые оказывают профессиональную помощь по приемке новостроек. Они помогут и с документальной, и с технической стороны, проведут проверку и выдадут официальное экспертное заключение при возникновении спорных вопросов между застройщиком и дольщиками.

Осмотрите дом

Начинайте осмотр новостройки с мест общего пользования: подъезд — тоже общее имущество, поэтому указывайте всего его недочеты в дефектном акте. Это касается как внешних фасадов, так и внутренней отделки — чистовой и черновой. Да и что ждать от строителя, который позволил себе оставить трещины на стенах подъезда, колотую плитку и подтеки на стенах — внутри квартир все наверняка выглядит так же неаккуратно.

Осматривайте исправность входных групп, качество штукатурки и покраски, работоспособность лифтов. Готовый к сдаче дом должен иметь как минимум один работающий лифт — грузовой или пассажирский.

Если ваша квартира находится на первом этаже, просите показать подвал — там не должно быть никаких посторонних запахов и влажности. Если квартира на верхнем этаже — осмотрите технический этаж и крышу.

Примите квартиру

Новостройки сдаются в разной степени готовности: от абсолютно голых стен до квартир «под ключ» — вноси мебель и живи.

Квартиру с черновой отделкой принять проще всего: все на виду — остается только измерить ровность поверхностей с помощью уровня, проверить работоспособность электрики.

Приемка помещений с чистовой и предчистовой отделкой гораздо сложнее и времязатратнее. Необходимо осмотреть квартиру внимательно и придирчиво — существенные недочеты могут быть надежно скрыты под слоями грунтовки или прикрыты элементами интерьера, но спустя время они обязательно проявятся.

Основные пункты, по которым вы должны пройтись, принимая новостройку:

Запишите или сфотографируйте показания счетчиков. Также зафиксируйте их номера — они должны совпадать с указанными в договоре.
Проверьте работоспособность входной двери — полотно должно легко открываться и закрываться, при этом плотно прилегая к коробке, ручки — не иметь люфта, внутренние цилиндры — не клинить и не щелкать.
В стяжке пола недопустимы полости — тщательно простучите каждый метр молотком в поисках пустот. Эту задачу вы можете выполнять в ходе осмотра, простукивая пол подошвой обуви: женщины могут надеть туфли с каблуком, мужчины — классические туфли. Обведите мелом расслоения и воздушные пузыри, если их обнаружите.
С помощью строительного правила измерьте отклонение стен по вертикали. Допустимая величина — до 5 мм. Сверьте фактическое расположение стен с указанным в плане квартиры. Измерьте длину, высоту стен, общую площадь комнат и квартиры в целом — все измерения должны совпадать с указанными в договоре.
Осматривая потолок, также простучите его в поисках пустот. Трещины, расслоения, явные перепады на стыках — существенные недостатки, которые важно указать в дефектном акте. Впрочем, если застройщик предложит выгодную компенсацию, можно закрыть на дефект глаза: натяжной потолок поможет скрыть все незначительные неровности.
Частое явление в новостройках — сколотые и царапанные стеклопакеты. Тщательно осмотрите оконные рамы и обведите смываемым маркером все дефекты. Стекла должны плотно прилегать к раме, декоративные и отделочные элементы — прочно закреплены, а ручки должны работать во всех положениях. Проверьте, не просачивается ли влага сквозь запененные швы и не скапливается ли конденсат.
С помощью заранее подготовленного электроприбора протестируйте розетки, вкрутите лампочку во все цоколи, а с помощью отвертки-тестера проверьте работу дверного звонка и выключателей
Проверяя санузел, проконтролируйте надежность монтажа труб и радиаторов. Возле стояков недопустимы лужи, все вентили и краны должны свободно открываться. Не забудьте проверить температуру и напор воды из крана. Уделите внимание и вентиляции — если лист бумаги прилипает к вентиляционному отверстию, значит, тяга в норме.
Если вы принимаете квартиру с отделкой, проследите, чтобы все отделочные работы и материалы совпадали с указанными в договоре: например, чтобы не вышло так, что вместо указанного в ДДУ ламината постелен линолеум. Если квартира сдается с мебелью. отодвиньте все от стен, чтобы оценить отделку. Проконтролируйте, чтобы плинтусы нигде не отходили, в плитке не было трещин и сколов, а напольные и настенные покрытия нанесены ровно и без существенных недочетов.

Составьте акт приема или дефектный акт

Все согласованные застройщиком и покупателем недоработки и дефекты вносят в установленный акт. В нем же нужно указать адрес дома, номер квартиры, реквизиты и название строительной компании, ее юридический адрес и имя директора. Представитель застройщика обязан подписать этот документ, соглашаясь с претензиями, которые в нем указаны. Акт подписывается в двух экземплярах — по одному каждой стороне.

Устранив недочеты, застройщик должен снова выслать официальное приглашение на прием квартиры и провести повторный осмотр — и так до тех пор, пока у покупателя не останется претензий, и он не подпишет акт приема.

Важно: если при отсутствии существенных претензий в течение двух месяцев дольщик не подписывает акт приема, застройщик вправе в одностороннем порядке передать квартиру собственнику.

И напоследок: не нервничайте, если вас торопят. Вы вправе проверять столько, сколько вам нужно. Записывайте все, что вас не устраивает, не слушайте доводов о незначительности дефекта. Задавайте любые вопросы, которые у вас возникнут. Приемка квартиры занимает всего день, а жить в ней вам предстоит долгие годы.

Другие полезные статьи: