Что такое инженерные изыскания

Инженерные изыскания — это исследования объектов недвижимости с целью установить их ведущие природные и технические параметры. Услуга необходима, чтобы спрогнозировать характер и интенсивность внешних воздействий на этот объект. Проще говоря, в процессе инженерных изысканий нужно определить, подходят ли технические решения, реализованные при строительстве, условиям местности: например, верно ли рассчитан фундамент при этом типе грунта, учтена ли сейсмическая активность и другие факторы.

В процессе изысканий в обязательном порядке проводят те же измерительные работы, по результатам которых спроектирован объект. По сути, выводы исследования сравнивают с выводами, ставшими основанием этого проекта.

Расскажем, какие специалисты задействованы в данном мероприятии, какие цели и задачи ставит перед ними действующее законодательство, и какие работы производят.

Содержание

Общие сведения об инженерных изысканиях
Цели и задачи инженерных изысканий
Состав инженерных изысканий
Категории инженерных изысканий
Виды инженерных изысканий
Порядок проведения инженерных изысканий
Итоговый документ инженерных изысканий

Общие сведения об инженерных изысканиях

Перед началом работ по возведению любых объектов недвижимости закон обязывает осуществить измерения. Они нужны для понимания того, соответствуют ли реальные характеристики конкретной местности с пожеланиями застройщика. Процесс получения таких сведений является комплексным — его реализуют не менее трех специалистов:

геодезист — исследует местность, на которой планируется возведение объекта, определяет оптимальную планировку сооружений и планирует прокладку инженерных коммуникаций с учетом рельефа, параметров грунта и водоемов;
технолог — устанавливает технологии, необходимые для реализации запросов застройщика исходя из природно-технических условий, определяет ограничения, исключает не реализуемые решения, оценивает безопасность проекта;
инженер — на основе сведений, полученных геодезистом и технологом, предлагает конкретные технические решения по возведению здания, прокладке инженерных коммуникаций, обеспечению безопасности и благоустройства.

Профессиональную деятельность указанных специалистов регулирует федеральный закон — Градостроительный кодекс (№ 190-ФЗ от 29 декабря 2004 года). По результатам изысканий составляют и утверждают проект будущего строительства. Работы по возведению нельзя начинать до утверждения их основного технического документа — проекта строительства.

Цели и задачи инженерных изысканий

Технический регламент, описывающий процесс инженерных изысканий — СНиП 11.01-1995. Этот документ определяет следующие цели и задачи:

получение исчерпывающей информации об участке планируемой застройки;
прогнозирование возможных природно-экологических изменений в будущем;
разработка объемного макета сооружения;
устранение или хотя бы снижение факторов риска в строительстве;
формирование представления о природно-экологических возможностях участка;
учет максимального количества деталей и факторов в процессе проектирования;
составление документации объекта с включением в нее всех точных данных;
определение области взаимодействия объекта и окружающей внешней среды;
максимальное благоустройство и безопасность объекта и участка;
повышение надежности, устойчивости и эксплуатационных параметров объекта.

Кроме того, инженерные изыскания — инструмент отслеживания взаимосвязи между самими возведенными объектами и естественной средой, в которой они находятся.

Состав инженерных изысканий

Инженерные изыскания объединяют несколько различных исследований территории застройки по экономическим, техническим и природно-экологическим параметрам. Комплексный анализ позволяет получить исчерпывающий объем сведений о месте. Такие исследования обязательны для жилых и нежилых объектов гражданского строительства, промышленных сооружений, дорожных, транспортных, иных развязок и строений.

Конкретный набор инженерных изысканий зависит от следующих факторов:

степени доступности и предшествующей изученности объекта строительства;
наименований, объемов и масштабов планируемых на этой местности работ;
функционального назначения сооружения (жилое, нежилое, промышленное);
технологий, задействованных в строительстве, и его процесса (сроков, этапов).

Инженерные изыскания — совместная работа многих специалистов. Они объединяют свои расчеты, отображают результаты в виде графиков, чертежей и таблиц. Все эти данные не только являются основанием плана и проекта строительства, но и имеют юридическое значение, доказательную силу.

Перечисленные выше направления изысканий — основные. Есть и дополнительные виды исследований — например, те, что подтверждают, уточняют или опровергают более ранние сведения. К таким изысканиям относят изучение внешней среды, состояния почвы, грунта, подземных вод, в том числе лабораторные анализы проб.

Категории и виды инженерных изысканий

Разберемся теперь, какие базовые направления исследований существуют, какие предусмотрены наименования основных работ и дополнительных услуг профильных компаний.

Категории инженерных изысканий

Инженерные изыскания можно сгруппировать по базовому направлению и отраслевой специфике в три следующие категории:

Геодезическая деятельность. Включает подготовку топографического отображения местности. Работы выполняет инженер-геодезист после изучения рельефа. Он производит съемку, фиксирует данные на чертеже или генеральном плане. Результаты изысканий используют в ландшафтном дизайне и вертикальном планировании застройки.
Геологическая деятельность. Совокупность данных мероприятий реализуют, чтобы определить целесообразность застройки. Изучают состояние почвы, выявляют характеристики грунта — на их основе выбирают тип фундамента, необходимых крепежей и прочих элементов. Учет сейсмической активности, в частности, относится именно к этой категории.
Экологическая деятельность. В рамках данных изысканий исследуют особенности климата местности, оценивают актуальное экологическое состояние: загрязнение воздуха, почвы, ближайших водоемов, наличие вблизи дорог и производств. При наличии факторов риска подбирают условия и технологии строительства, которые бы снизили их влияние. Итоги оценки включают в разрешительные документы.

По итогам инженерных изысканий составляют официальный документ — разрешение уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления на возведение объекта недвижимости. Застройщик получает всю информацию для строительства технически и экологически безопасного здания, жилого или нежилого. В рамках закона разрешение может быть выдано только если проведены все изыскания.

Виды инженерных изысканий

Выделяют следующие типы инженерных исследований по аспектам, которые они охватывают:

инженерно-геотехническое — изучение химического состава почвы, физико-технических характеристик грунта с целью определить нужный тип фундамента;
инженерно-гидрологическое — изучение расположенных на участке или вблизи от него водоемов (рек, озер, прудов и т. п.), оценка состояния грунтовых вод;
инженерно-гидрометеорологическое — изучение погодных условий в области расположения участка под будущую застройку, климатических особенностей;
инженерно-экологическое — изучение состояния окружающей среды: степени загрязнения вод, воздуха, почвы, наличия рядом дорог и / или производств;
инженерно-геологическое — изучение грунта и грунтовых вод в целях копания траншей для инженерных коммуникаций, рытья колодцев, септиков и т. п.;
инженерно-геодезическое — обзорная съемка местности с разных точек для составления плана участка для его разметки под объекты;
инженерно-топографическое — топографическая съемка местности (участка и прилегающий к нему территорий) с составлением топографической карты (плана);
инженерно-строительное — все, что связано со строительными вопросами: материалами, технологиями, методиками, решениями, ограничениями и пр.

Есть еще инженерно-экономическое исследование — оно касается финансовой оценки работ по благоустройству участка и строительству объекта.

Дополнительные исследования

Инженерные изыскания сами по себе содержат значительное количество исследований. Однако для максимального изучения участка под застройку компании, осуществляющие научно-техническую оценку территорий, предлагают также ряд дополнительных услуг. Это вторичные исследования, которые часто оказываются нужны при строительстве крупных объектов и в различных спорных ситуациях, в том числе дошедших до суда.

Чаще всего в качестве вторичных исследований оказывают следующие услуги:

геотехническую диагностику местности, где расположен участок под застройку;
лабораторные анализы предварительно отобранных проб грунта, воды, воздуха;
установление возможных рисков природного и техногенного происхождения;
планирование инженерной защиты объекта от вредных факторов внешней среды;
полное обследование участка.

Дополнительные исследования проводят в продолжение всего срока строительных работ. По мере их выполнения анализируют качество строительных материалов и постройки, а результаты анализа заносят в протоколы исследований. Это придает изысканиям вес и юридическое значение — их можно будет представлять в суде в качестве доказательств.

Порядок проведения инженерных изысканий

Инженерные изыскания проходят в три следующих организационных этапа:

Подготовительный. Включает сбор первичных сведений, взаимодействие с застройщиком, владельцем участка, обращение к органам государственной власти и местного самоуправления, запрос архивных данных, а также планирование мероприятий с оценки их объема и продолжительности.
Полевой. Проходит на самом участке и прилегающих к нему территориях. В соответствии с составленным планом специалисты отбирают пробы грунта, воды и воздуха, производят съемку местности, снимают измерения, собирают первичные экспериментальные данные.
Камеральный. На этом этапе полученные сведения систематизируют и обрабатывают — составляют наглядные материалы: графики, таблицы, схемы, макеты и т.п. В конце работы — разрабатывают экспертные рекомендации.

По завершении камерального этапа составляют итоговый документ — отчет о проведении инженерных изысканий, о котором, как и обо всех стадиях, подробнее рассказано ниже.

Подготовительные мероприятия

К проведению исследований привлекают только специалистов и компании, которые имеют официальный допуск к подобным работам. Такое разрешение выдает уполномоченный государственный орган. Документ требуется как юридическим, так и физическим лицам.

На подготовительном этапе перед проводящими его специалистами ставят такие цели:

получение сведений о природно-экологических и техногенных факторах участка;
учет потенциальных изменений в природе с целью разработки проекта и плана строительства, причиняющего минимальный вред окружающей среде;
получение информации для составления документальной отчетности.

Для реализации заявленных целей перед составлением плана инженерных изысканий собирают пакет следующих документов:

градостроительный план развития территории, на которой находится участок;
официальное разрешение властей на целевую застройку указанного участка;
выписку из единого реестра недвижимости с кадастровым номером участка;
технические сведения о состоянии участка и объекта на нем (если он уже есть, и речь идет не о строительстве с нуля, а о реконструкции или капитальном ремонте).

Основной документ — градостроительный план. Местный орган в области строительства и архитектуры выдает его обычно в течение месяца после запроса. План является правовой основой планирования застройки. С его учетом разрабатывают проект будущего строительства и визуализацию.

Организационно-правовые нюансы

После получения градостроительного плана составляют несколько вариантов проекта строительства или реконструкции. Их выносят на рассмотрение комиссии, которая выбирает и утверждает окончательный проект. Это достаточно долгий процесс — за время его реализации может истечь срок действия разрешения на присоединение недвижимости к техническим сетям и инженерным коммуникациям.

В таком случае разрешение придется получать заново. Во избежание подобных задержек при обращении к уполномоченному органу власти или местного самоуправления следует сразу сообщать период, необходимый для подключения объекта к системам, и уровень предельной нагрузки. Стандартный срок, в течение которого действуют подобные разрешения, составляет два года со дня выдачи органом власти.

В документации прописывают технические характеристики, а в договоре на проведение инженерных изысканий — все остальные нюансы. Заказчик (застройщик или владелец земельного участка с объектом или без него) выбирает компанию, осуществляющую инженерно-техническую экспертизу. Именно эта организация будет проводить переговоры со всеми компаниями, подключающими инженерные сети и технические коммуникации.

Итоговый документ инженерных изысканий

По окончанию камерального этапа инженерных изысканий специалисты, проводившие исследования, составляют итоговый документ — отчет из нескольких разделов:

вводная часть с информацией об исследовательской компании, квалификации ее экспертов, а также с общим описанием участка (площадью, адресом, иной информацией, известной до начала полевых работ на территории);
топографическая карта или план с изображением рельефа местности, инженерных сооружений и коммуникаций, имеющихся на момент топографической съемки;
геологическое заключение, содержащее данные лабораторных анализов воды и грунта, а также экспертное описание грунта и почв на участке под застройку;
раздел с информацией о климате и погоде (гидрометеорологический отчет), о водоемах на участке или вблизи него, о грунтовых водах, необходимости монтажа дренажной системы для отвода лишней влаги в период весеннего половодья;
экологическое заключение о состоянии окружающей среды, уровне и составе загрязнений воды, воздуха и почвы, наличии рядом с участком дорог и заводов.

Документ также содержит вывод, в котором специалисты, проводившие изыскания, рекомендуют или не рекомендуют строительство того или иного объекта, определяют факторы риска и природно-технические ограничения, предлагают альтернативные варианты проектирования. Отчет ложится в основу разрешительной документации и плана-проекта строительства или капитального ремонта объекта недвижимости.

Другие полезные статьи: